Leasehold и freehold в Таиланде: в чём разница и что выбрать

Один из первых вопросов, с которым сталкивается почти каждый иностранец при покупке недвижимости на Пхукете — что означают слова "leasehold" и "freehold", и какой вариант выбрать. Разбираемся простым языком, без юридического жаргона.

Почему вообще существует этот выбор

По тайскому законодательству иностранцы не могут напрямую владеть землёй. Это правило действует для всех зарубежных покупателей, независимо от гражданства. Но при этом закон разрешает иностранцам владеть зданиями и помещениями — то есть квартирами в кондоминиумах — на правах полной собственности. Отсюда и возникают два разных пути оформления.

Freehold — что это

Freehold — это полноценная собственность, максимально близкая к тому, что мы привыкли называть "владением" в большинстве стран. Апартаменты оформляются на имя покупателя, без ограничения по сроку, с правом продать, передать по наследству или сдать в аренду без дополнительных согласований.

Важный нюанс: freehold доступен только для кондоминиумов, и по тайскому Закону о кондоминиумах иностранцам может принадлежать не более 49% от общей площади жилых помещений в конкретном здании. Остальные 51% должны оставаться в собственности тайских граждан или компаний. Это значит, что в популярных проектах квота на freehold может закончиться ещё на этапе продаж — стоит уточнять её наличие заранее.

Для оплаты freehold-объекта важно перевести деньги из-за рубежа в иностранной валюте и сохранить банковский документ о переводе (так называемая Foreign Exchange Transaction Form, FET) — без него в будущем могут возникнуть сложности с перепродажей объекта другому иностранному покупателю.

Leasehold — что это

Leasehold — это долгосрочная аренда, которая по факту работает как альтернатива владению. Стандартный срок регистрируемого договора — до 30 лет, с возможностью продления. На практике многие застройщики предлагают структуру "30+30+30" — то есть право на два последующих продления уже прописано в договоре. Важно понимать: юридически гарантированы только первые 30 лет, а последующие продления — это договорное обязательство, а не автоматическое право, закреплённое законом напрямую.

Leasehold применяется там, где freehold-квота уже исчерпана, а также для вилл и объектов на земле, которые в принципе не подпадают под freehold-формат для иностранцев.

При выборе leasehold стоит обязательно проверить:

зарегистрирован ли договор аренды в Земельном департаменте (Land Department) — это даёт куда более серьёзную юридическую защиту, чем обычный частный договор;
что происходит с договором при перепродаже объекта или в случае смерти арендодателя;
можно ли переуступить право аренды третьему лицу;
точные условия продления — то, что реально прописано в договоре, а не то, что устно обещает застройщик.

Freehold или leasehold: как выбрать

Однозначного правильного ответа нет — выбор зависит от целей покупки.

В пользу freehold:

максимальная юридическая простота и защищённость;
выше ликвидность при перепродаже — большинство покупателей охотнее выбирают freehold;
нет ограничения по времени владения.

В пользу leasehold:

обычно дешевле freehold-объекта в том же здании — freehold-юниты нередко стоят на 15–25% дороже сопоставимого leasehold-варианта;
единственный доступный вариант, если freehold-квота в проекте уже закрыта;
подходит для вилл и объектов на земле, где freehold для иностранцев в принципе недоступен.

А что с доплатой за freehold в конкретном проекте

В большинстве проектов на Пхукете, включая коллекции Eden, Park и Lake Residences в Gardens of Eden, доплата за freehold-оформление составляет около 10% от стоимости объекта сверх базовой цены в leasehold. Наличие свободной freehold-квоты стоит уточнять на момент обращения — она распределяется по мере продаж и может закончиться раньше, чем весь проект.

Что в любом случае стоит сделать перед покупкой

Независимо от формата — freehold или leasehold — не подписывайте ничего до того, как договор проверит независимый тайский юрист, не аффилированный с застройщиком или продавцом. Разница в цене юридической консультации несопоставима с рисками неправильно оформленной сделки.

Если рассматриваете покупку в Gardens of Eden на Бангтао — можем показать актуальные цены и наличие freehold- и leasehold-юнитов по каждой из трёх фаз проекта, а также подключить независимого юриста для проверки документов.

]]>